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Quelques information (26/02/2021)

INFO SYNDIC

L’assemblée générale (AG) peut déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété :   
Une répartition de charges peut avoir été faite en violation des règles d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10/07/1965. Elle tombe alors sous le coup de l'article 43 qui répute non écrite toute clause contraire aux articles 6 à 37, 41-1 à 41-5, et 46.

Un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ou d’une décision d’AG, et faire établir une nouvelle répartition conforme (Cass. 28/01/2016).

En principe, l'action en nullité doit être engagée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble (Art. 61-1 du décret du 17/03/1967 modifié). Seul le juge peut procéder à une nouvelle répartition des charges, y compris la création de charges spéciales si elle s'avère nécessaire au regard de la loi. Elle peut être introduite sans que le copropriétaire ait à justifier d'un intérêt personnel. Cette action est imprescriptible.

Les tribunaux ont longtemps considéré que seul le Tribunal pouvait annuler cette clause illicite. La Cour de Cassation vient de reconnaître à l’AG le pouvoir de la déclarer non écrite, ce qui permet d’éviter une procédure longue et coûteuse. (Cass. 10/09/2020). Il faut rappeler qu’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.

La jurisprudence est importante sur les clauses de répartition établies en contradiction avec les critères impératifs de l'article 10 de la loi :

- Clause stipulant que les dépenses de chauffage et d'ascenseur seront réparties en fonction des droits de chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble (CA Paris, 04/071983 – CA Paris, 29/03/1985 – CA Paris, 14/05/1986 – TGI Paris, 30/10/1980)

- Clauses qui ne distinguent pas les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble et les charges des services et équipements communs (Cass. 08/02/1995 – CA Paris, 30/11/1983 – CA Versailles, 19/03/198) ;

- Clauses qui répartissent les charges d'un service collectif comme les dépenses afférentes à l'entretien et à la gestion de l'immeuble (Cass. 12/03/2003 – Cass. 22/10/2008) ;

– Clauses qui imposent la participation d'un copropriétaire aux dépenses d'un service collectif ou élément d'équipement commun sans utilité pour son lot ou qui dispensent certains de participer aux charges générales des parties communes dont ils sont propriétaires indivis…

 

Amender un projet de résolution en copropriété :  
La jurisprudence reconnaît que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent être amendées au cours des débats, à condition de ne pas dénaturer le projet annoncé dans la convocation. Mais ce pouvoir a des limites...

La convocation doit contenir l’ordre du jour avec les questions soumises à délibération. Chaque résolution ne peut avoir qu'un seul objet (Cass. 14/01/2009) et l’AG ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (Art.13 décret du 17/03/1967). Une AG ne peut donc délibérer sur des questions dont elle n'a pas été régulièrement saisie, sauf cas exceptionnel où des circonstances imprévues requièrent une décision qui, en raison de l'urgence, ne peut être renvoyée à une réunion ultérieure (CA Paris 27/07/2010).

Les copropriétaires ne peuvent ni prendre de décision lorsque l’ordre du jour est rédigé de manière imprécise ou équivoque, ni prendre de décision sur une question non inscrite à l’ordre du jour, ni compléter une décision votée conformément à l’ordre du jour par une décision qui n’y était pas inscrite (Cass. 07/11/2007)

Mais un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l'ordre du jour si elle est la conséquence de la question effectivement inscrite. Ainsi, lorsque l'ordre du jour porte sur des travaux de gros œuvre nécessitant l'assistance et le contrôle d'un technicien, la décision portant sur la désignation du maître d'œuvre est régulière (CA Paris 15/02/1994).

Il faut rappeler que si un vote a lieu sur une question non inscrite à l'ordre du jour, la décision intervenue est validée en l'absence d'un recours en nullité dans le délai légal de 2 mois.

La loi n’interdit pas d’amender un projet de résolution et il est, au contraire, de l'essence même de la libre discussion qui doit s'instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu'elle statue sur les questions valablement inscrites à l'ordre du jour. Mais l’amendement ou la précision apportée ne doit pas dénaturer le sens du projet soumis au vote (Cass. 25/09/2002 - Cass. 06/05/2014).

Ainsi, ce pouvoir d’amendement ne permet pas à l’AG de décider du renouvellement du mandat du syndic en place pour une durée moindre que celle mentionnée dans l’ordre du jour, s’il n’y a pas de projet de résolution en ce sens (Cass. 29/11/2018).


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