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Info Immobilier Sanary sur Mer

INFO JURIDIQUE

Le cadastre est un document administratif qui recense et identifie les propriétés foncières (immeuble, maison, terrain…) d’une commune afin de permettre le calcul des impôts locaux dont vous êtes redevable (taxe foncière et taxe d’habitation).

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INFO JURIDIQUE

Le sapiteur : si on se réfère à l'origine latine du mot, le sapiteur est un sachant mais ce mot est souvent employé d'une manière extensive pour désigner un technicien ou un expert judiciaire.

Sine die : Sine die (Sans date) est une expression héritée du droit romain ou du droit canon, par laquelle une juridiction qui se trouve saisie d'une affaire, estimant que

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INFO JURIDIQUE

La demande reconventionnelle :

C’est une demande incidente par laquelle, en procedure civile, le défendeur à une instance se porte lui-même demandeur contre le requérant. Une telle demande est recevable en cause d'appel. Sa recevabilité s'apprécie au regard du lien éventuel la rattachant à la prétention originaire (2e Ch. civ. 23/02/2017).

L’action récursoire :

Par cette action, une personne contre laquelle est introduite une instance, fait intervenir un tiers pour qu'il réponde des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. Ex. : un bailleur cité en justice par son locataire dont l'appartement a subi des dommages, assigne l'entrepreneur qui a réalisé les travaux d'étanchéité. L’action du bailleur est une action récursoire qui tend à obtenir qu'au final, l'entrepreneur paie les dommages causés au locataire. La garantie peut être mise en jeu soit par une demande incidente formalisée par le dépôt de conclusions au cours d'une instance déjà pendante soit par l'introduction d'une demande principale.

L’action rédhibitoire :

Cette action tend à la résolution de la convention sur le fondement de la garantie des vices cachés. L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Ce choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire (Art. 1644 code civil) appartient à l'acheteur et non au juge qui n'est tenu ni à motiver sa décision, ni à procéder à une recherche sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût (3e ch. civ. 20/10/2010). L'exercice de l'action rédhibitoire pose le problème de l'étendue des conséquences annexes à la restitution de la chose dont la vente a été annulée. La Cour de cassation a jugé (1ère ch. civ. 21/03/2006) que lorsque l'acquéreur triomphe dans l'exercice de l'action rédhibitoire, le vendeur est tenu de restituer le prix qu'il a reçu. Il n'est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose ou à l'usure résultant de cette utilisation. Dans un autre arrêt, la Cour a jugé que le vendeur de bonne foi n'est tenu envers l'acquéreur qu'à la restitution du prix reçu et au remboursement des frais occasionnés par la vente et que dès lors, une cour d'appel retient à bon droit que l'acquéreur n'est pas fondé à obtenir le remboursement des frais qu'il a exposés pour l'entretien et la conservation de la chose.

Le remploi :

C’est l'opération par laquelle une personne réinvestit soit les revenus d'une immobilisation, soit les capitaux produits par la vente d'un bien ou par le partage d'une indivision. La loi oblige certaines personnes à procéder au remploi des capitaux qu’elles détiennent pour le compte d'une autre. C'est le cas du tuteur qui a reçu le prix de vente des biens du mineur dont il gère le patrimoine. Sous régime de séparation de biens, cette obligation est faite à l'époux qui s'est ingéré dans les affaires de son conjoint ou qui s'est trouvé détenir le prix de vente d'un bien appartenant à ce dernier.

La rescision :

C’est la résolution prononcée par le tribunal pour cause d'invalidité lorsque à la date de son engagement, le signataire du contrat était frappé d'incapacité. Rescinder s'emploie aussi lorsque la mise à néant d'une convention est prononcée car le contrat a été reconnu lésionnaire (Action en rescision pour lésion).

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INFO DIVERS

Responsabilité et obligations du notaire :

Les notaires sont tenus d’assurer leur responsabilité civile professionnelle. Cette assurance prend en charge les dommages causés aux tiers du fait d’erreurs, de fautes ou de négligences de la part du notaire ou de son personnel. Elle intervient notamment en cas de litige et de préjudice. Parallèlement à cette assurance traditionnelle, il existe une garantie collective couvrant les conséquences pécuniaires des fautes et négligences intentionnelles, qui ne peuvent pas être prises en charge par les techniques classiques d'assurance. Cette garantie collective présente 2 dispositifs : des Caisses régionales de garantie et une Caisse centrale de garantie. En cas de dommage causé à un client par un notaire dans l'exercice de ses fonctions, la couverture financière du dommage est supportée par la compagnie assurant le risque de responsabilité civile professionnelle, et s'il y a lieu, par la Caisse régionale de garantie enfin, et toujours s'il y a lieu, par la Caisse nationale de garantie et, en dernier ressort, si tous ces recours n'ont pas suffi, par l'ensemble des notaires de France.

 

Réserve héréditaire et quotité disponible :

Les héritiers réservataires auxquels une part de votre héritage est réservée sont vos enfants, et, en l’absence de ceux-ci, votre conjoint marié. Vous ne pouvez donc pas disposer de plus de la moitié de votre patrimoine si vous avez un enfant ; les deux tiers si vous avez deux enfants ; les trois quarts si vous avez trois enfants et plus. En l’absence d’enfant, c’est à votre conjoint que reviendra la réserve héréditaire à votre disparition. Son montant s’élèvera alors au quart de vos biens. La réserve est un minimum garanti. Ainsi un conjoint survivant pourra tout à fait recevoir plus que le quart de la succession.

La quotité disponible est la part dont vous pouvez disposer librement. Vous pouvez la donner à un enfant, à un parent éloigné, à une personne étrangère à votre famille, à une association ou à une fondation. Pour léguer cette part, il faut faire un testament. À défaut, l’ensemble du patrimoine revient à vos héritiers définis par la loi.

Il est recommandé de se rapprocher d’un notaire pour connaître précisément à qui sera dévolu son patrimoine en cas de décès en l’absence de testament afin de vous permettre de prendre les meilleures dispositions pour vos proches ou pour soutenir une cause qui vous est chère.

Si vous n’avez ni conjoint ni enfant, et en l’absence de testament, ce sont vos parents, frères et sœurs qui hériteront. En l’absence d’héritier direct, ce sont vos parents jusqu’au sixième degré qui recueilleront la succession, mais ces héritiers n’étant pas considérés comme réservataires, n’hériteront qu’en l’absence de testament. Vous êtes libre, en l’absence d’héritiers réservataires, d’affecter, par exemple, tout votre patrimoine à une fondation que vous aurez désignée dans un testament.

Les degrés de parenté entre deux personnes se calculent en partant de la première personne, en remontant jusqu’à l’ancêtre commun et en redescendant l’arbre généalogique jusqu’à la deuxième personne.

Vous pouvez aussi donner de votre vivant à une personne ou une fondation ou association de votre choix. Cette donation doit cependant respecter la réserve héréditaire.

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INFO DIVERS

Le permis de construire : les démarches à entreprendre

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet. Il concerne les constructions nouvelles (maison individuelle, piscine, bâtiment indépendant de la maison…), même sans fondation, de plus de 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol. Certains travaux d’extension ou de changement de destination de locaux sont également soumis à une demande de permis de construire.

Le recours à un architecte est obligatoire pour un projet de construction ou d’agrandissement dont la superficie de plancher dépasse 150 m2.

Lorsque la construction est en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou un POS, un tel permis est nécessaire seulement si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 ou s’ils ajoutent entre 20 et 40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de construction au-delà de 150 m2.

La demande de permis de construire se fait à l’aide du formulaire cerfa n°13406*07 ou via un téléservice.

Plusieurs documents doivent accompagner le formulaire : éléments nécessaires au calcul des impositions, bordereau des pièces jointes, plan de situation, plan de masse, plan de couple du terrain, plan des façades et toitures, photos pour situer le terrain dans son environnement…

A réception de la demande, la mairie délivre un récépissé et a un mois pour réclamer les pièces manquantes. Le délai d’instruction du dossier est de 2 mois.  Il est possible de demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois suivant un refus.

Le permis accordé n’est plus valide si les travaux n’ont pas commencé dans les 3 ans ou si, passé ce délai, ils sont interrompus plus d’un an. Cette durée peut être prorogée 2 fois pour une durée d’un an sur demande adressée à la mairie 2 mois avant l’expiration du permis.

Parfois, le silence de l’administration pendant un certain délai permet l’obtention d’un permis tacite. Mais l’absence de réponse peut aussi valoir refus implicite (Ex. : projet soumis à accord de l’architecte des bâtiments de France qui a émis un avis défavorable ou favorable avec prescriptions).

Lorsque le permis de construire est accordé, son affichage sur le terrain est obligatoire et doit être visible de la rue pendant la durée du chantier. L'affichage doit comporter le nom du bénéficiaire du permis, le nom de l’architecte, la date de délivrance du permis et son numéro, la nature du projet et la superficie du terrain, l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, les mentions légales des voies de recours...

Dans les 8 jours de la délivrance du permis, un extrait en est affiché en mairie pendant 2 mois. L’absence d’affichage ne rend pas l’autorisation illégale mais permet un recours contentieux pendant la durée des travaux et jusqu’à 6 mois après leur achèvement. Les tiers peuvent consulter le dossier en mairie et le contester à l’aide d’un recours gracieux.

Une fois les travaux autorisés, le titulaire du permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. L’administration a 3 mois pour les contrôler.

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert sauf s’il a été délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation.

Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont graves et peuvent aller jusqu’à l’obligation de détruire l’immeuble.

Le rôle du notaire est fondamental car il doit vérifier non seulement l’existence du permis mais aussi sa validité formelle.

 

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INFO TRANSACTION

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : dossier unique ou DDT

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement

Si vous êtes le vendeur, la loi vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Si vous êtes l'acheteur, vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous comptez acheter. Il est probable que dans l'avenir d'autres contrôles soient ajoutés pour une meilleure information du consommateur.

 

Le diagnostic AMIANTE :  il mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997. Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. Si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante. A défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante

Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF :  il concerne tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public et a une durée de validité de 3 ans. A défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a l'obligation de mettre en conformité dans l'année de la signature de l'acte authentique.

Le diagnostic ELECTRICITE :  il concerne les immeubles d'habitation ou partie d'immeuble affectée à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. A défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic ERP :  c’est l’état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) qui concerne les immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. Sa durée de validité est de moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente. A défaut, poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.

Le diagnostic "état des nuisances sonores aériennes" :  il doit être établi lorsque le bien est dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes. Sont concernés les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Lorsque le bien est dans une des zones de bruit définies par un tel plan, un document comportant l'indication de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter ce ainsi que la mention de la possibilité de le consulter à la mairie de la commune, doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ce document n’a qu’une valeur indicative : le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Le diagnostic GAZ :  il concerne tout immeuble d'habitation ou partie d'immeuble affectée à l'habitation dont l'installation a plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente voire l’annulation de la vente.

Le diagnostic MERULE :  il concerne les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). Ce document n’a pas de durée de validité et la présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.

Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ :  ce certificat atteste de la surface du lot concerné dans tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2). Sa durée de validité est permanente. Sanctions prévues : action en nullité de la vente en cas d’absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il concerne les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.et a une durée de validité de 10 ans (A refaire en cas de travaux substantiels notamment).

Le diagnostic PLOMB : il constate le risque d'exposition au plomb et doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Il concerne les immeubles d'habitation ou partie d'immeuble affectée à l'habitation construits avant le 01/01/1949. Sa durée de validité en cas de présence de plomb supérieure à certains seuils est d’un an pour la vente. Sinon, sa durée est illimitée. A défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic TERMITES :  il concerne tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). Il est valide 6 mois maximum mais est à refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation. A défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

L'étude géotechnique :  à faire en cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles et dans une zone de sols argileux (exposition au risque de mouvement de terrain qualifiée de moyenne ou forte). L’étude géotechnique préalable depuis le 01/10/2020 devra désormais être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols, c'est-à-dire ceux liés au retrait et gonflement des argiles.

Cette étude de sol préalable doit être fournie par le vendeur. Une autre étude géotechnique, dite de conception, prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment peut être requise dans le cadre de la réalisation de travaux de construction. La durée de validité de l'étude est de 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué. La loi n’a pas prévu de sanction en cas d’absence de cette étude : c’est le droit commun qui s’applique.

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INFO SYNDIC

L’assemblée générale (AG) peut déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété :   
Une répartition de charges peut avoir été faite en violation des règles d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10/07/1965. Elle tombe alors sous le coup de l'article 43 qui répute non écrite toute clause contraire aux articles 6 à 37, 41-1 à 41-5, et 46.

Un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ou d’une décision d’AG, et faire établir une nouvelle répartition conforme (Cass. 28/01/2016).

En principe, l'action en nullité doit être engagée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble (Art. 61-1 du décret du 17/03/1967 modifié). Seul le juge peut procéder à une nouvelle répartition des charges, y compris la création de charges spéciales si elle s'avère nécessaire au regard de la loi. Elle peut être introduite sans que le copropriétaire ait à justifier d'un intérêt personnel. Cette action est imprescriptible.

Les tribunaux ont longtemps considéré que seul le Tribunal pouvait annuler cette clause illicite. La Cour de Cassation vient de reconnaître à l’AG le pouvoir de la déclarer non écrite, ce qui permet d’éviter une procédure longue et coûteuse. (Cass. 10/09/2020). Il faut rappeler qu’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.

La jurisprudence est importante sur les clauses de répartition établies en contradiction avec les critères impératifs de l'article 10 de la loi :

- Clause stipulant que les dépenses de chauffage et d'ascenseur seront réparties en fonction des droits de chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble (CA Paris, 04/071983 – CA Paris, 29/03/1985 – CA Paris, 14/05/1986 – TGI Paris, 30/10/1980)

- Clauses qui ne distinguent pas les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble et les charges des services et équipements communs (Cass. 08/02/1995 – CA Paris, 30/11/1983 – CA Versailles, 19/03/198) ;

- Clauses qui répartissent les charges d'un service collectif comme les dépenses afférentes à l'entretien et à la gestion de l'immeuble (Cass. 12/03/2003 – Cass. 22/10/2008) ;

– Clauses qui imposent la participation d'un copropriétaire aux dépenses d'un service collectif ou élément d'équipement commun sans utilité pour son lot ou qui dispensent certains de participer aux charges générales des parties communes dont ils sont propriétaires indivis…

 

Amender un projet de résolution en copropriété :  
La jurisprudence reconnaît que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent être amendées au cours des débats, à condition de ne pas dénaturer le projet annoncé dans la convocation. Mais ce pouvoir a des limites...

La convocation doit contenir l’ordre du jour avec les questions soumises à délibération. Chaque résolution ne peut avoir qu'un seul objet (Cass. 14/01/2009) et l’AG ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (Art.13 décret du 17/03/1967). Une AG ne peut donc délibérer sur des questions dont elle n'a pas été régulièrement saisie, sauf cas exceptionnel où des circonstances imprévues requièrent une décision qui, en raison de l'urgence, ne peut être renvoyée à une réunion ultérieure (CA Paris 27/07/2010).

Les copropriétaires ne peuvent ni prendre de décision lorsque l’ordre du jour est rédigé de manière imprécise ou équivoque, ni prendre de décision sur une question non inscrite à l’ordre du jour, ni compléter une décision votée conformément à l’ordre du jour par une décision qui n’y était pas inscrite (Cass. 07/11/2007)

Mais un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l'ordre du jour si elle est la conséquence de la question effectivement inscrite. Ainsi, lorsque l'ordre du jour porte sur des travaux de gros œuvre nécessitant l'assistance et le contrôle d'un technicien, la décision portant sur la désignation du maître d'œuvre est régulière (CA Paris 15/02/1994).

Il faut rappeler que si un vote a lieu sur une question non inscrite à l'ordre du jour, la décision intervenue est validée en l'absence d'un recours en nullité dans le délai légal de 2 mois.

La loi n’interdit pas d’amender un projet de résolution et il est, au contraire, de l'essence même de la libre discussion qui doit s'instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu'elle statue sur les questions valablement inscrites à l'ordre du jour. Mais l’amendement ou la précision apportée ne doit pas dénaturer le sens du projet soumis au vote (Cass. 25/09/2002 - Cass. 06/05/2014).

Ainsi, ce pouvoir d’amendement ne permet pas à l’AG de décider du renouvellement du mandat du syndic en place pour une durée moindre que celle mentionnée dans l’ordre du jour, s’il n’y a pas de projet de résolution en ce sens (Cass. 29/11/2018).

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INFO DIVERS

Traitement des eaux usées : assainissement collectif et non-collectif

Presque 20% de la population n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées et doit être équipé d’installation d’assainissement non collectif (ANC) particulièrement adaptés en zone d’habitat dispersé. Des installations défectueuses ou mal entretenues peuvent présenter des risques sanitaires et environnementaux, car situées en amont de zones sensibles et urbaines, elles peuvent impacter les ressources en eaux potables. Chaque habitation doit donc être équipée d'un système d'assainissement non polluant.
Ce système est collectif lorsque l'habitation est raccordée aux égouts par un réseau communal d'assainissement et non collectif lorsqu’elle n'est pas raccordée à un tel réseau. Dans ce cas, l’habitation (ou l’immeuble) doit être équipée d'une installation autonome (fosse ou autres), pour traiter individuellement ses eaux usées domestiques.
Le raccordement aux égouts est obligatoire lors de la demande d’un permis de construire sur une zone non pourvue d’assainissement collectif, lors de la réhabilitation d’une installation non conforme et lors d’une vente d’un bien doté d’un ANC.


Peuvent être placées en zone ANC, les parties d’une commune dans lesquelles une installation d’un système de collecte ne le justifie pas, soit parce qu’il ne présenterait pas d’intérêts pour l’environnement soit parce que le coût serait excessif. Dans ces cas il est possible d'installer des systèmes individuels ou autres assurant un niveau identique d’assainissement (fosses…). La délivrance d’un permis de construire dans une zone dépourvue d’assainissement collectif est assujettie à la validation préalable de l’installation future. Il faut justifier le dimensionnement (nombre de pièces, fréquentation, activité...), la nature et la perméabilité du sol, la pente du terrain…et fournir des plans, le volume de la fosse et la surface du dispositif. Le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) délivrera un avis à joindre au dossier d’instruction. Une fois la construction réalisée, le titulaire du permis doit d’obtenir du SPANC un constat d’état des lieux avant remblaiement du système. Une demande d’arrêté d’ANC prendra acte de la configuration de l’installation. Le certificat de conformité, nécessaire lors de la revente de l’immeuble, permet de justifier de la bonne conception de l’installation.
Lors de la vente d’un immeuble doté d’un ANC, la réglementation (diagnostics techniques) impose de présenter un certificat de contrôle de l’installation de moins de 3 ans. La demande doit être déposée auprès du SPANC local qui, après contrôle, se prononcera sur la conformité ou la non-conformité en précisant les travaux nécessaires pour palier au dysfonctionnement. En cas de non-conformité, le nouveau propriétaire doit réaliser les travaux dans l’année suivant la vente. Il doit soumettre au SPANC le projet de réhabilitation de l’installation afin d’obtenir une conformité préalable aux travaux. Le notaire conseillera le vendeur au regard de la responsabilité des vices cachés et l’acquéreur eu égard aux obligations de mise en conformité de l’installation défectueuse. Il annexera le diagnostic de l’installation d’ANC, à l’avant-contrat et à l'acte de vente.


A la suite d’un contrôle d’une installation d'ANC (périodicité maximale de 10 ans), en cas de non-conformité, les travaux de conformité doivent d’être réalisés dans les 4 ans (seulement un an en cas de vente du bien).
Lorsqu’un immeuble est dans une zone équipée d’un réseau d’assainissement collectif, le propriétaire a l’obligation de se raccorder à ce réseau dans les 2 ans de la mise en service sauf dérogation de la commune (difficilement raccordable et installation autonome recevant les eaux domestiques usées). Le propriétaire peut être mis en demeure de se raccorder et de mettre l’installation antérieure hors d'état de servir. A défaut, les travaux peuvent être effectués à ses frais avec astreinte au moins égale à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si le bien avait été raccordé ou équipé d’une installation autonome réglementaire.


Les propriétaires d’habitations non desservies par un réseau public ont l'obligation de s’équiper d’un système autonome (individuel) d’assainissement des eaux de vannes (WC) et des eaux grises (lavabos, cuisine...) avant de les rejeter dans le milieu naturel.
Les SPANC ont reçu, avec la loi Elan, une autonomie vis-à-vis des communes. Ils doivent vérifier la bonne exécution des travaux de réalisation et de réhabilitation ainsi que le bon fonctionnement et l’entretien des installations existantes. Ils peuvent procéder à des vérifications régulières et prescrire éventuellement des travaux de réhabilitation.

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INFO DIVERS

L’assurance habitation :
Elle permet d'être indemnisé par votre compagnie d'assurance en cas de sinistre dans votre logement. Elle est obligatoire pour les locataires, y compris de logements meublés et pour les copropriétaires. La plupart des assureurs proposent des assurances multirisques habitation (MRH), qui couvrent principalement les dommages aux biens, la responsabilité civile de l’assuré et la responsabilité civile vie privée. Ce contrat couvre aussi les dommages qui pourraient affecter les biens de l’assuré (incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles, vandalisme, bris de glace...). En principe, les espèces, titres et valeurs, les biens professionnels et les véhicules ne sont pas garantis. Les biens immobiliers garantis sont les locaux à usage d’habitation, clôtures et murs de soutènement, quote-part des parties communes si vous êtes copropriétaire, dépendances principalement en dur, garages, caves, vérandas existantes…Sont exclus les bâtiments en cours de construction, végétaux, installations d’éclairage ou de loisirs, canalisations extérieures, abris de jardin. 

La responsabilité civile permet d'indemniser les tiers victimes de dommages dont vous seriez responsable (dégât des eaux, incendie né dans votre domicile). La responsabilité civile vie privée vous couvre ainsi que les membres de votre foyer en cas de dommages (corporels, matériels et immatériels consécutifs) ou sinistres causés à un tiers. Pour souscrire un contrat d’assurance habitation, vous pouvez contacter une société d’assurances, un agent général d’assurance, un courtier ou une banque. Les tarifs sont libres. La proposition doit comprendre une information sur les prix et les garanties, indiquer les conditions de déclenchement de la garantie pour les contrats de responsabilité (par le fait dommageable ou par réclamation), la loi applicable et les instances à saisir en cas de litige.

Le montant de la cotisation dépend des informations contenues dans votre formulaire de déclaration des risques : lieu de résidence, valeur du logement et des biens assurés, sa superficie, votre statut (locataire ou propriétaire) … Votre assureur peut augmenter chaque année le montant de la prime si le contrat contient une clause de révision. Vous pouvez refuser l’augmentation en résiliant le contrat pour augmentation de la prime, dans les 15 jours suivant la réception de l’avis d’échéance. Votre assureur peut aussi réévaluer des primes et garanties par indexation, sur la base d’un indice qui doit figurer sur l’avis d’échéance. Vous devez régler la prime dans les 10 jours de la date d’échéance du contrat.

A défaut, vous recevrez une mise en demeure et 30 jours après l’expiration du délai, le contrat sera suspendu. Vous pouvez résilier votre contrat avant son échéance en adressant votre demande à l’assureur par LRAR dans les cas prévus aux conditions générales de votre contrat.

 

L’achat immobilier en nue-propriété :
Si le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, le droit de propriété est divisé entre l’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus (loyers par exemple) et le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut procéder à sa vente. En achetant un bien en nue-propriété, vous concédez l’usufruit à un tiers pour une période limitée (10 à 20 ans dans un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, jusqu’au décès de l’usufruitier dans vente viagère).

Cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien qu’il peut occuper ou louer. L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur sur le marché (décote de 30 à 50%), de limiter les frais pour travaux d’entretien des parties privatives ou communes qui restent à la charge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne supporte que les grosses réparations : gros murs et voûtes, poutres et couvertures, digues, murs de soutènement et clôtures. L’inconvénient est l’impossibilité de percevoir des loyers durant la période de cession de l’usufruit (pour rembourser un emprunt immobilier par exemple). La taxe foncière et la taxe d’habitation sont à la charge de l’usufruitier.

Si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisque calculés selon la valeur du bien en nue-propriété. Enfin, si vous devenez nu-propriétaire d’un bien, celui-ci n’intègre pas votre patrimoine immobilier qui détermine votre assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Baisse des taux d’intérêt et augmentation du prix de l’immobilier :
Depuis plus d’un an, les taux d’intérêt des prêts immobiliers naviguent à un plancher historique, autour de 1,2% en moyenne. En quelques années, la baisse a été spectaculaire. Qui se souvient qu’en 2003 on empruntait généralement à plus de 4% ? Et les taux n’ont commencé à tomber sous 3% qu’en 2013, la barre des 2% ayant été enfoncée en 2016 seulement. Conséquence directe et mécanique, les sommes que peuvent emprunter les ménages pour acquérir leur résidence principale ont bondi.

Avec 1.000 € de remboursement par mois, un acheteur peut emprunter 163.000 € sur 20 ans si le taux est de 4% et 210.000 € avec un taux de 1,15%. Le pouvoir d’achat immobilier potentiel est donc supérieur de 29%, ou 47.000 €. Ce bouleversement a eu des conséquences sur les prix immobiliers : entre 2003 et 2020, le prix des maisons anciennes a bondi de 74% en Île-de-France et de 64% en province. Celui des appartements s’est envolé de 145% en région parisienne et de 90% dans le reste de la France. Les ménages peuvent-ils acheter autant aujourd’hui qu’il y a 17 ans ? Selon une étude de la Banque de France publiée début 2020, le pouvoir d’achat immobilier a baissé jusqu’en 2008 avant de rebondir pendant 10 ans grâce à la baisse des taux d’intérêt. Cet effet, cumulé avec l’augmentation du revenu disponible, a permis de compenser la hausse des prix.

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INFO JURIDIQUE

Quelques termes et locutions juridiques

De cujus : la formule entière signifie celui de la succession duquel on débat. Les notaires l’utilisent lorsqu'ils rédigent un contrat de mariage ou un testament afin qu'en sa présence, le donateur ne soit pas désigné dans l'acte par le futur défunt.

Ad hoc : qualifie un acte spécialement fait pour une formalité déterminée. Un mandat spécial est un mandat ad hoc. Un mandat ad litem l’est nécessairement : il a été fait pour la représentation d'une personne nommément désignée plaidant contre une autre nommément désignée, dans une procédure que l'acte doit préciser par l'indication de la date de l'audience, de l'objet du procès et de la juridiction saisie. Ad hoc caractérise aussi une procédure d'arbitrage que les parties ont organisée eux-mêmes, en général sur conseils de leurs avocats.

Intuitu personae : qualifie un contrat conclu en considération du type ou de la qualité des relations entre les signataires. Le contrat de travail, le mandat, le cautionnement liant un créancier et une caution sont des contrats consentis intuitu personae.

De facto, de jure : De facto signifie en fait ou de fait par opposition à de jure qui signifie en droit.

In solidum : plusieurs personnes sont tenues in solidum lorsqu'elles ont contracté une obligation au tout, et ce, sans que se produisent les autres effets de la solidarité. L'exemple type est celui des relations d'un assuré avec son assureur. Dans le cas d'un accident de la circulation la victime peut s'adresser à l'assuré, à l'assureur ou aux deux pour exiger un dédommagement. En revanche, les fautes commises par un professionnel de santé dans le cadre d'un contrat d'exercice libéral, engagent toujours la responsabilité personnelle de ce dernier, tandis que la responsabilité de l'établissement de santé ne peut être retenue que dans l'hypothèse de fautes conjointes justifiant alors une condamnation in solidum (Cass. 09/11/2004).

Léonin : la clause d'un contrat est léonine lorsque les charges en sont supportées par une seule des parties alors que l'autre en tire tous les avantages. Cette clause ne rend pas nul le contrat mais elle est réputée non écrite.

Affectio societatis : c'est l'élément intentionnel indispensable à la formation du lien qui unit les personnes qui ont décidé de participer au capital d'une société civile ou commerciale. L'affectio societatis permet de distinguer la société, des syndicats de copropriétaires ou de certains groupements ou indivisions qui se forment sans cette volonté d'investir en commun et de partager les bénéfices ou les pertes de l'entreprise. Elle distingue aussi la société de l'association fondée sur l'idée que ses membres poursuivent un but de solidarité culturelle, cultuelle, citoyenne, sportive, philosophique, intellectuelle, scientifique ou technique. L'affectio societatis doit exister aussi longtemps que dure la société même si la jurisprudence est partagée sur le point de savoir si sa disparition suffit à motiver la dissolution de la société.

In extenso : signifie dans son intégralité par opposition à par extrait. Lire un acte (contrat, testament ou jugement) in extenso c'est en faire la lecture du premier au dernier mot.

Ad litem : signifie en vue du procès. La provision ad litem est la somme fixée par le Juge et prise en avance des droits du requérant, notamment dans la liquidation de la communauté qu'une des parties en instance de divorce reçoit de l'autre en vue d'assurer la défense de ses intérêts. On trouve aussi des actes ad litem.

Hoir : terme peu usité que l'on trouve dans d'anciennes formules (Le mort saisit le vif par son hoir le plus proche) et dans des formules d'actes notariés pour désigner un héritier. Le mot hoirie désigne l'ensemble des biens dépendants d'une succession. La Loi du 23/06/2006 réformant les successions a remplacé l’expression la donation faite en avancement d'hoirie par en avancement de part successorale.

Lex fori :  signifie la loi (lex) applicable au lieu où se trouve installé le tribunal (for) devant lequel l'affaire est portée. En français la loi du for. En droit international privé, la lex fori détermine selon quelles règles se déroule le procès.

Préciput :  privilège conféré par contrat ou par la loi permettant à celui qui bénéficie d'un droit qui se trouve en concurrence avec une ou plusieurs personnes, de pouvoir l'exercer avant les autres. Ce mot a été supprimé du Code civil et remplacé par hors-part-successorale.

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INFO DIVERS

Divorce et partage des biens :
Le divorce entraîne la liquidation du régime matrimonial et le partage des biens du couple. Le notaire établit l’inventaire chiffré des biens et dettes éventuelles afin de déterminer les droits et obligations de chaque époux suivant le régime matrimonial : communauté de biens réduits aux acquêts (pas de contrat) dans lequel chaque époux reprend ses biens propres (possédés au jour du mariage ou reçus par donation ou succession) et reçoit la moitié des biens acquis pendant le mariage (mobilier, comptes bancaires…) ; régime de la séparation de biens (les époux récupèrent leurs biens personnels respectifs) ; régime de la participation aux acquêts dans lequel les époux recouvrent leurs biens personnels, tandis que les acquêts (différence entre patrimoine de départ et patrimoine final du couple) seront partagés par moitié.

Cette répartition est complexe quand les époux ont mélangé les patrimoines (ex. achat d’un bien commun avec des fonds personnels). Si les époux divorcent par consentement mutuel sans juge, la convention des époux par acte sous seing privé contresignée par avocats, comporte l’état liquidatif du régime matrimonial. Lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, l'intervention du notaire est obligatoire. Dans le cadre des divorces contentieux, le juge peut statuer sur la liquidation et sur le partage des biens.

Si le partage a fait l’objet d’un acte (notarié ou non), il donne lieu au paiement d’un droit de 2,5 % au profit du Trésor, calculé sur la valeur des biens à partager, dettes déduites. Il faut ajouter les honoraires du notaire proportionnels à la valeur des biens, les frais de publication de l’acte au service de la publicité foncière et des émoluments pour les formalités accomplies par le notaire. Le notaire demandera aux époux certaines pièces (carte d’identité, livret de famille, contrat de mariage, évaluation des biens immobiliers, cote des véhicules, relevés bancaires, portefeuilles de titres, contrats d’assurance-vie…) et devra retracer les mouvements de fonds éventuels entre les patrimoines des époux et les biens communs ou indivis du couple. Il lui faut les copies d’acte de donation et déclarations de dons manuels ou de succession au profit d’un époux (si les biens ou sommes ont été vendus ou dépensées, il faut les factures correspondantes pour savoir ce qu’est devenu ce patrimoine) et les factures de travaux payés par la communauté sur un bien propre (ou inversement).

 

Décès, les démarches à faire :
Si un de vos proches décède, il faut faire constater le décès par un médecin. Si le décès a eu lieu dans une structure médicale ou sociale, l’établissement s’en chargera. Le décès doit être déclaré en mairie sous 24 h par toute personne disposant des documents nécessaires (certificat de décès, livret de famille…). En attendant l’inhumation ou la crémation, il faut choisir le lieu où va reposer le corps (chambre funéraire, domicile, établissement médico-social...).

Si la personne décédée n'a pas laissé d'instructions sur les obsèques, il appartient aux proches de choisir mais ces obsèques doivent intervenir dans les 6 jours suivant le décès (dimanches et jours fériés non compris). La personne décédée peut être inhumée dans le cimetière de sa commune de résidence ou de la commune où s’est produit le décès ou dans le cimetière où lui ou sa famille avait acquis une concession funéraire. Pour être enterré dans une autre commune, il faut l’aval du maire. En cas de crémation, le choix du crématorium est libre. Les cendres sont soit conservées dans une urne, soit dispersées dans un espace aménagé (cimetière ou site cinéraire), soit en pleine nature (sauf voies publiques) après déclaration à la mairie du lieu de naissance du défunt. Les frais funéraires sont à la charge de la succession et prélevés sur l’actif si celui-ci est suffisant. La personne qui les paie peut obtenir leur prélèvement sur les comptes bancaires du défunt jusqu’à 5000 €. Au-delà, l’intervention du notaire est obligatoire.

Si le défunt avait souscrit une assurance obsèques, il faut immédiatement contacter l’assureur car le contrat peut garantir le versement d’un capital aux bénéficiaires désignés et/ou inclure l’organisation des obsèques. La famille doit informer les tiers du décès (employeur, caisses de retraite, banques, impôts…) et leur transmettre copie de l’acte de décès. Le notaire doit être contacté rapidement car la loi impose aux héritiers un délai 6 mois pour le dépôt de la déclaration de succession et le paiement des droits de succession si le défunt est décédé en France métropolitaine (12 mois dans les autres cas). A défaut, un intérêt de 0,40 % par mois est dû.  

 

L’enclave :
C’est la situation dans laquelle se trouve un terrain nu ou bâti, entouré par des propriétés qui n'appartiennent pas au propriétaire du bien enclavé et qui ne dispose d'aucune issue ou d'un accès réduit et insuffisant à la voie publique. Son propriétaire peut réclamer sur les fonds de ses voisins la constitution d'une servitude de passage pour assurer la desserte complète de sa propriété, à charge de payer une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (somme d'argent ou indemnité annuelle).

Une servitude étant une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, il n'est pas possible de reconnaître à des propriétaires indivis d'un fonds un droit de passage sur ce même fonds. Pour faire droit à la demande du propriétaire du fond enclavé, le juge doit rechercher si accorder un tel droit est nécessaire ou s'il ne suffirait pas au requérant de réaliser sur ses parcelles des travaux permettant un accès à la voie publique dont le coût ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur de son fonds. Une fois la servitude de passage établie, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode (Changer l'état des lieux, déplacer l’assiette de la servitude…).

Les parties peuvent établir un droit de passage par convention, acte qui, pour être opposable aux tiers et en particulier aux héritiers du propriétaire du fonds servant ou à l'acquéreur de ce dernier, doit être enregistré au Bureau des Hypothèques et être passé devant notaire. L'état d'enclave ne cesse que lorsque le fonds enclavé est réuni à un autre ayant une issue suffisante appartenant au même propriétaire (Cass. 08/07/2009). La servitude légale de passage s'éteint par le non-usage pendant 30 ans.

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INFO SYNDIC

Le Président du conseil syndical :
Le président du conseil syndical (CS) fait le lien entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Si les conseillers syndicaux sont élus par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, le président du CS est lui désigné par les membres du CS, en général lors de sa première réunion. Il peut être un copropriétaire, son conjoint ou l’usufruitier d’un lot. Son élection a lieu, en principe, à la majorité des membres du CS pour une durée de 3 ans, renouvelable sans limite. Il peut démissionner à tout moment sans motiver sa décision mais peut conserver son statut de conseiller syndical. Le CS devra procéder rapidement à une autre élection. Le président du CS peut également être révoqué de son mandat de conseiller syndical par l’AG des copropriétaires, à la majorité absolue (Ex. : du fait de son inaction). La loi n’exige aucune compétence particulière mais il est préférable d’être disponible, efficace, si possible diplomate et détenir quelques connaissances juridiques et techniques. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic et porte-parole vis-à-vis des copropriétaires et du CS. Il dispose du même rôle et des mêmes prérogatives que les conseillers syndicaux (assister le syndic et contrôler sa gestion) mais a aussi d’autres missions : réunir le CS, fixer l’ordre du jour des réunions, animer les débats, assurer la liaison entre le syndic et les copropriétaires, présenter le compte-rendu lors de l’AG... Il peut convoquer une AG si la demande formée par le CS auprès du syndic est infructueuse et peut exiger de l’ancien syndic la remise des documents de la copropriété entre les mains du nouveau syndic (à l’amiable ou en justice) mais ne peut pas se substituer à l’AG. Il est primordial que les relations entre syndic et CS et entre conseillers syndicaux et président du CS, soient basées sur la confiance. Le président du CS doit pouvoir se dégager du temps et être capable d’assumer une difficile fonction.

Organiser la fête des voisins :
La Fête des voisins existe depuis 18 ans et compte environ 9 millions de participants en France et plus de 30 millions dans le monde. Elle permet parfois de régler des problèmes de voisinage plus facilement et, indéniablement, améliore l’atmosphère entre les occupants. Le plus dur est d’initier la première fête. Il vaut mieux la préparer avec un ou deux voisins car plus vous serez nombreux, plus le bouche-à-oreille fonctionnera. Répartissez-vous les tâches, partagez les projets, récupérez des affiches en mairie si elle est partenaire d’Immeubles en fête ou sur le site dédié à la fête des voisins, ainsi que des tracts et invitations à personnaliser. Une bonne communication est primordiale mais un bon emplacement aussi. Privilégiez une partie commune (cour, jardin…) plutôt qu’un appartement et surtout un emplacement convivial et assez grand pour disposer tables et sièges. Soignez l’ambiance (décoration, musique…) et pensez aux enfants (boissons sans alcool, bonbons, ballons…).

Le bornage :
Il consiste à fixer définitivement la limite de 2 terrains contigus et à la marquer par des repères (bornes). Il n’est pas obligatoire (sauf exceptions) mais fortement recommandé.

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Nos coordonnées
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83110 SANARY SUR MER

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