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Info Immobilier Sanary sur Mer

Quelques informations (27/08/2020)

Le Président du conseil syndical

Le président du conseil syndical (CS) fait le lien entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Si les conseillers syndicaux sont élus par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, le président du CS est lui désigné par les membres du CS, en général lors de sa première réunion. Il peut être un copropriétaire, son conjoint ou l’usufruitier d’un lot. Son élection a lieu, en principe, à la majorité des membres du CS pour une durée de 3 ans, renouvelable sans limite. Il peut démissionner à tout moment sans motiver sa décision mais peut conserver son statut de conseiller syndical. Le CS devra procéder rapidement à une autre élection. Le président du CS peut également être révoqué de son mandat de conseiller syndical par l’AG des copropriétaires, à la majorité absolue (Ex. : du fait de son inaction). La loi n’exige aucune compétence particulière mais il est préférable d’être disponible, efficace, si possible diplomate et détenir quelques connaissances juridiques et techniques. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic et porte-parole vis-à-vis des copropriétaires et du CS. Il dispose du même rôle et des mêmes prérogatives que les conseillers syndicaux (assister le syndic et contrôler sa gestion) mais a aussi d’autres missions : réunir le CS, fixer l’ordre du jour des réunions, animer les débats, assurer la liaison entre le syndic et les copropriétaires, présenter le compte-rendu lors de l’AG... Il peut convoquer une AG si la demande formée par le CS auprès du syndic est infructueuse et peut exiger de l’ancien syndic la remise des documents de la copropriété entre les mains du nouveau syndic (à l’amiable ou en justice) mais ne peut pas se substituer à l’AG. Il est primordial que les relations entre syndic et CS et entre conseillers syndicaux et président du CS, soient basées sur la confiance. Le président du CS doit pouvoir se dégager du temps et être capable d’assumer une difficile fonction.

Organiser la fête des voisins

La Fête des voisins existe depuis 18 ans et compte environ 9 millions de participants en France et plus de 30 millions dans le monde. Elle permet parfois de régler des problèmes de voisinage plus facilement et, indéniablement, améliore l’atmosphère entre les occupants. Le plus dur est d’initier la première fête. Il vaut mieux la préparer avec un ou deux voisins car plus vous serez nombreux, plus le bouche-à-oreille fonctionnera. Répartissez-vous les tâches, partagez les projets, récupérez des affiches en mairie si elle est partenaire d’Immeubles en fête ou sur le site dédié à la fête des voisins, ainsi que des tracts et invitations à personnaliser. Une bonne communication est primordiale mais un bon emplacement aussi. Privilégiez une partie commune (cour, jardin…) plutôt qu’un appartement et surtout un emplacement convivial et assez grand pour disposer tables et sièges. Soignez l’ambiance (décoration, musique…) et pensez aux enfants (boissons sans alcool, bonbons, ballons…).

Le bornage

Il consiste à fixer définitivement la limite de 2 terrains contigus et à la marquer par des repères (bornes). Il n’est pas obligatoire (sauf exceptions) mais fortement recommandé pour éviter tous conflits de limites de propriété. Il ne peut être entrepris que si les fonds concernés constituent des propriétés privées (Et non lorsque le terrain est contigu au domaine public). En matière de voirie routière, il s’agira d’une procédure administrative dite d’alignement. En revanche, les chemins ruraux, relevant du domaine privé, sont susceptibles de bornage. Si les 2 propriétaires sont d’accord sur la limite, cet accord fait l’objet d’un P-V de bornage par un géomètre expert, signé des parties et à frais communs. Il est prudent de le faire publier au fichier immobilier : plus de contestation par les propriétaires actuels et les suivants. Si les 2 propriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la limite séparative ou si l’un refuse le bornage amiable, il faut saisir le tribunal d’instance du lieu de situation des terrains. Le juge nomme un géomètre-expert qui procède au bornage et prépare un projet. Si l’une des parties s’y oppose, c’est le juge qui tranche. Le bornage est obligatoire si la demande vient d’un voisin, si le terrain sert à construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte constituant un lot dans un lotissement ou s’il est issu d’une division dans une zone d’aménagement concerté (ZAC).

Le dol

C’est l'ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une des parties à un contrat n'aurait pas donné, si elle n'avait pas été l'objet de ces manœuvres. Le dol suppose à la fois, de la part de l'auteur une volonté de nuire et, pour la personne qui en a été l'objet, un résultat qui lui a été préjudiciable et qui justifie qu'elle obtienne l'annulation du contrat car son consentement a été vicié. Selon la Cour de cassation (Ch. mixte 08/06/2007) le dol affectant le consentement du débiteur principal est destinée à protéger ce dernier, il constitue une exception purement personnelle que la personne qui l'a cautionné est recevable à invoquer. La faute lourde, assimilable au dol, empêche le contractant auquel elle est imputable de limiter la réparation du préjudice qu'il a causé aux dommages prévus ou prévisibles lors du contrat et de s'en affranchir par une clause de non-responsabilité. (Cass.1ère ch. civ.29/10/2014). Dans un arrêt du 24/01/2006, la Cour de Cassation a jugé que la prescription extinctive trentenaire de l'article 2262 du Code civil n'est pas applicable à l'action en nullité pour dol régie par le seul article 1304 du même code.

 

Quelques informations (12/05/2020)

  • Le paiement sans contact : un paiement par carte bancaire (CB) sur 5 est effectué sans contact, c’est-à-dire, sans composer le code secret, pour un montant de 11 € en moyenne. Avec la mise en place des gestes barrières pour lutter contre le coronavirus, le paiement sans contact a connu un essor. Les banques ont décidé de relever de 30 à 50 € le plafond de paiement sans contact par CB à partir du 11/05/2020. Le taux de fraude avec les paiements sans contact, notamment dus à un vol ou à une perte de la CB, est faible (0,020 %) car les banques fixent des plafonds sur le montant d’une transaction unitaire (30 € et 50 € dès le 11/05/2020) et sur le cumul des transactions.
  • Covid 19 et immobilier
  • Les copropriétés : en raison des restrictions de déplacement et du confinement, de nombreuses assemblées générales des copropriétaires (AG) qui devaient se réunir pendant cette période n’ont pu avoir lieu. Or certaines devaient se prononcer sur la désignation d’un syndic, en raison de la fin du contrat du syndic en exercice. Pour pallier cette difficulté, à titre exceptionnel, le contrat de syndic qui expire entre le 12/03/2020 et 2 mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire, est renouvelé automatiquement jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine AG des copropriétaires. Celle-ci doit se tenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Ce dispositif exceptionnel n’est pas applicable lorsque l’AG des copropriétaires a désigné un syndic (nouveau ou renouvelé) dont le contrat prend effet à compter du 12/03/2020. Il est possible de tenir une AG des copropriétaires à distance, à condition que le règlement de copropriété l’ait prévu avant la crise sanitaire. La rémunération du syndic dont le contrat a été renouvelé est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement. Ce dispositif s’applique aussi aux mandats des membres du conseil syndical.
  • La location immobilière : durant la période de crise sanitaire, le paiement du loyer d’habitation reste dû. La mesure de suspension des loyers ne concerne que les loyers commerciaux dus par les plus petites entreprises en difficulté. Si un locataire a des difficultés à payer son loyer en raison de la crise sanitaire, il doit contacter son bailleur pour négocier un étalement du paiement. A défaut d’accord, il faut prendre contact avec l’Agence nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) pour trouver une solution juridique et éventuellement bénéficier d’aides financières, notamment le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour les locataires les plus fragiles. A noter que la trêve hivernale ayant été prolongée jusqu’au 31/05, aucune expulsion de locataire ne sera effective jusqu’à cette date.
  • Les achats immobiliers : durant le confinement, la signature de l’acte final de vente (acte authentique) était possible grâce à la signature électronique. Cette mesure exceptionnelle est applicable jusqu’à un mois après la fin de la période d’état d’urgence sanitaire. Le juge a rappelé qu’aucune disposition ne prévoit que les notaires doivent impérativement authentifier des actes en la présence physique des parties à l’actes.
  • La suspension des délais en matière d’urbanisme et d’aménagements : les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, qui n'ont pas expiré avant le 12/03/2020 sont, à cette date, suspendus. Ils ne recommenceront à courir qu’à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire, pour la durée restant à courir le 12/03/2020 et sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12/03/2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci. Les délais d'instruction des demandes d'autorisation et de certificats d'urbanisme, des déclarations préalables de travaux et des procédures de récolement qui n'ont pas expiré avant le 12/03/2020 sont, à cette date, suspendus. Ils ne recommenceront à courir qu’à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12/03/2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci.Les mêmes suspensions s’appliquent aux délais dont disposent les collectivités territoriales et leurs établissements  publics, les services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre d’une demande d'autorisation ou de certificat d'urbanisme, ou d’une demande relative à une déclaration préalable de travaux. Les délais qui concernent les procédures de préemption (droit de préemption urbain, zones d’aménagement différé, droit de préemption de la SAFER…), à l’issue desquels l’organisme ou l’administration concernées doit rendre une décision, un accord ou un avis même implicite, qui n’ont pas expiré avant le 12/03/2020 sont suspendus à cette date et ne recommenceront à courir qu’à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, pour la durée restant à courir le 12/03/2020. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12/03/2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci.
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